上个十年，买房看大周期；未来十年，买房看小周期。
为啥？ 最近参加了一些闭门会，各种房事诊断。听下来，悲观与乐观俱存，但以悲观居多。 这些声音多来自于市场上的资深大佬。区别于经济学者，以及职业点评师，这些声音谈的多是大趋势，无关房价短期波动与具体置业建议。 然而，人们关心最多的仍是小趋势。
至于大趋势，普通人有个心理是常见的： 1，都是未来的事，你怎么知道你比我更懂呢； 2，不用你说，我也知道未来房子越盖越多，房子早晚过剩。 3，大城市没问题，尽早买。其他城市就算了。
这些想法到底对不对？最近有几点思考，有一些未必有答案，与大家商榷： 一，去年6月之前，全民投资热点是A股；股灾之后，人们开抢一二线的房子，迅速把政府苦心储备、本打算吃好几年的流动性红利吃的瓢干碗净；今年春节后，期货市场上的大宗商品成为最爱的炒货，黑色系以螺纹钢为龙头，一波报复性上涨，真正展现中国自信与中国力量。监管层连续重手降温后，炒家们又瞄上了可怜的鸡蛋，结果，鸡蛋期货价格一飞冲天。 欢迎进入资产轮动时代。在资金大规模退潮前，这个资产轮动怕是不会轻易结束。如果这一站你没有赚到钱，希望你在下一站还能活着，然后赚到钱。 二，资产轮动时代，最大的投资特征就是热点切换快，暴涨暴跌，资金过处，要么片甲不留，要么一地鸡毛。如果你想做一个追踪潮头的冲浪爱好者，给你一个最好的观察角度：看一看哪些资产高度具备自产自销的特征。 为什么黑色系能够鸡犬升天，因为，这些焦煤、螺纹钢、铁矿，最大的产与销地都在中国，外国的空头们鞭长莫及，只能看中国人混战群殴，互相自毁。那么，鸡蛋与房子是不是有这样的特征呢？那些年，唱空卖空房地产的国际人士都失败了，我们只能自杀，不能它杀。 三，过去十年，买房赚了大钱的，都是憋尿能力惊人的人。最早上车，中途又不敢轻易下车，于是，一路憋到十万+时代。复盘下就会发现，过去十年买房，要看大周期，不能被小周期所迷惑。 这十年时间里面，出现了至少三个小周期，中间新政无数，影响房价的小微政策更多，但是，对于购房而言，这些让小周期得以发生的小微政策，都是白噪音，容易干扰你的决定。很多聪明人过分敏感，如同惊弓之鸟，反复换仓，最后手里留下的永远都是成本仓位最高的那个。 四，未来十年，买房主要看小周期，从大周期看，趋势总体并不是十分乐观。小周期里，因为政策波动出现的任何机会都是结构性的机会，也就是说，机会是分化的，冷热不均，热卖与滞销大面积共存。 还有一个更重要的特征，楼市小周期的波动会更频繁，以往可能是三年一调整，如今已变成每10个月一次调整，小周期越来越迷你。在这样的情势下，地产商的定价与推盘节奏也因此更短期化。在这样快速切换的预期通道里做重要决策，从开发商到买房人都需要把更多的天线触角伸向天空，捕捉最多的信号，从而赖以决策。 与小周期共舞，研究它，吃透它，搞定它，对大家都是一个手艺活。 五，把握好小周期，最重要的评估指标，仍然是资金宽松的程度。第二重要的评估指标，是对短期内新房市场供应量的一个准确了解。第三重要的可评估指标是，看一看二手房市场上的各种成交预期，最简单的办法是，多逛一逛二手房的门店，多问两句，多问几家，可能就会对大众的预期与风向的切换，有一个提前的感知。这一点对已进入二手房市场的北京、上海、深圳尤其管用。 六，一线城市的房价已经处在了高位，不管是单价还是总价。这让这个高净值游戏继续下去的难度与风险度都大大提高。在高空，因为气流的影响，保持一个平稳的状态，通常更难，高房价同理。在未来一线城市，来回波动会不会才是真正的常态呢？通常，临界点的出现，只需要一只蝴蝶轻轻地颤动下预期的翅膀。只是，这个蝴蝶长什么样子，每一次出现后，大家都发现它的模样与自己的预期都不同，原来如此！ 这一波快速行情以来，地价上涨速度是超过房价上涨速度的。如果地价在当前价格的基础上继续上涨，而房价依然可以很舒服地兑现出去，这两个条件都具备的话，那么，北沪深的房价就一只脚踏进了高危泡沫区。 此时此刻，即使北京上海的房价若干年后真有比肩纽约东京的志向与可能，都不重要了，因为，一旦跌了，惊弓之下，必然超跌。 只是，再回调回来可能性也很高，甚至高于现在的水平。只是，那会，你还有弹药么？ 七，有一个直观印象可以看待高端楼市究竟怎样：地王开盘比。 两三年前，北京的土地市场制造了很多高价地。到今天为止，究竟有多少个真正推到市场进行检验了？仔细计算一下，并不太多，即使推售出来，去化速度也没有那么快！
一直炒作房子不好买，其实有大把大把的房子都没有卖得掉！
只有错买的，没有错卖的
上个十年，买房看大周期；未来十年，买房看小周期。
为啥？ 最近参加了一些闭门会，各种房事诊断。听下来，悲观与乐观俱存，但以悲观居多。 这些声音多来自于市场上的资深大佬。区别于经济学者，以及职业点评师，这些声音谈的多是大趋势，无关房价短期波动与具体置业建议。 然而，人们关心最多的仍是小趋势。
至于大趋势，普通人有个心理是常见的： 1，都是未来的事，你怎么知道你比我更懂呢； 2，不用你说，我也知道未来房子越盖越多，房子早晚过剩。 3，大城市没问题，尽早买。其他城市就算了。
这些想法到底对不对？最近有几点思考，有一些未必有答案，与大家商榷： 一，去年6月之前，全民投资热点是A股；股灾之后，人们开抢一二线的房子，迅速把政府苦心储备、本打算吃好几年的流动性红利吃的瓢干碗净；今年春节后，期货市场上的大宗商品成为最爱的炒货，黑色系以螺纹钢为龙头，一波报复性上涨，真正展现中国自信与中国力量。监管层连续重手降温后，炒家们又瞄上了可怜的鸡蛋，结果，鸡蛋期货价格一飞冲天。 欢迎进入资产轮动时代。在资金大规模退潮前，这个资产轮动怕是不会轻易结束。如果这一站你没有赚到钱，希望你在下一站还能活着，然后赚到钱。 二，资产轮动时代，最大的投资特征就是热点切换快，暴涨暴跌，资金过处，要么片甲不留，要么一地鸡毛。如果你想做一个追踪潮头的冲浪爱好者，给你一个最好的观察角度：看一看哪些资产高度具备自产自销的特征。 为什么黑色系能够鸡犬升天，因为，这些焦煤、螺纹钢、铁矿，最大的产与销地都在中国，外国的空头们鞭长莫及，只能看中国人混战群殴，互相自毁。那么，鸡蛋与房子是不是有这样的特征呢？那些年，唱空卖空房地产的国际人士都失败了，我们只能自杀，不能它杀。 三，过去十年，买房赚了大钱的，都是憋尿能力惊人的人。最早上车，中途又不敢轻易下车，于是，一路憋到十万+时代。复盘下就会发现，过去十年买房，要看大周期，不能被小周期所迷惑。 这十年时间里面，出现了至少三个小周期，中间新政无数，影响房价的小微政策更多，但是，对于购房而言，这些让小周期得以发生的小微政策，都是白噪音，容易干扰你的决定。很多聪明人过分敏感，如同惊弓之鸟，反复换仓，最后手里留下的永远都是成本仓位最高的那个。 四，未来十年，买房主要看小周期，从大周期看，趋势总体并不是十分乐观。小周期里，因为政策波动出现的任何机会都是结构性的机会，也就是说，机会是分化的，冷热不均，热卖与滞销大面积共存。 还有一个更重要的特征，楼市小周期的波动会更频繁，以往可能是三年一调整，如今已变成每10个月一次调整，小周期越来越迷你。在这样的情势下，地产商的定价与推盘节奏也因此更短期化。在这样快速切换的预期通道里做重要决策，从开发商到买房人都需要把更多的天线触角伸向天空，捕捉最多的信号，从而赖以决策。 与小周期共舞，研究它，吃透它，搞定它，对大家都是一个手艺活。 五，把握好小周期，最重要的评估指标，仍然是资金宽松的程度。第二重要的评估指标，是对短期内新房市场供应量的一个准确了解。第三重要的可评估指标是，看一看二手房市场上的各种成交预期，最简单的办法是，多逛一逛二手房的门店，多问两句，多问几家，可能就会对大众的预期与风向的切换，有一个提前的感知。这一点对已进入二手房市场的北京、上海、深圳尤其管用。 六，一线城市的房价已经处在了高位，不管是单价还是总价。这让这个高净值游戏继续下去的难度与风险度都大大提高。在高空，因为气流的影响，保持一个平稳的状态，通常更难，高房价同理。在未来一线城市，来回波动会不会才是真正的常态呢？通常，临界点的出现，只需要一只蝴蝶轻轻地颤动下预期的翅膀。只是，这个蝴蝶长什么样子，每一次出现后，大家都发现它的模样与自己的预期都不同，原来如此！ 这一波快速行情以来，地价上涨速度是超过房价上涨速度的。如果地价在当前价格的基础上继续上涨，而房价依然可以很舒服地兑现出去，这两个条件都具备的话，那么，北沪深的房价就一只脚踏进了高危泡沫区。 此时此刻，即使北京上海的房价若干年后真有比肩纽约东京的志向与可能，都不重要了，因为，一旦跌了，惊弓之下，必然超跌。 只是，再回调回来可能性也很高，甚至高于现在的水平。只是，那会，你还有弹药么？ 七，有一个直观印象可以看待高端楼市究竟怎样：地王开盘比。 两三年前，北京的土地市场制造了很多高价地。到今天为止，究竟有多少个真正推到市场进行检验了？仔细计算一下，并不太多，即使推售出来，去化速度也没有那么快！